Médiation en copropriété au Québec : guide pour syndicats sous la Loi 16

Quels sont les changements de la Loi 16 sur la copropriété ?

La Loi 16 (Loi visant principalement l'encadrement des inspections en bâtiment et de la copropriété divise, sanctionnée le 11 décembre 2019, chapitre 28) constitue la plus importante réforme du droit de la copropriété au Québec depuis l'adoption du Code civil en 1991. Plusieurs dispositions sont entrées en vigueur progressivement à compter de 2020, tandis que les volets techniques (carnet d'entretien, étude du fonds de prévoyance, attestation sur l'état de la copropriété) attendaient leur règlement d'application.

Le règlement d'application a été publié à la Gazette officielle du Québec le 30 juillet 2025 et il est entré en vigueur le 14 août 2025. Trois obligations structurantes en découlent pour les syndicats : (1) tenir un carnet d'entretien recensant les parties communes et planifiant les travaux à venir; (2) faire effectuer une étude du fonds de prévoyance afin d'évaluer les sommes nécessaires aux réparations majeures et au remplacement des parties communes; et (3) délivrer, lors de la vente d'une fraction, une attestation sur l'état de la copropriété aux acheteurs.

Selon l'information publiée par le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), les syndicats disposent d'un délai pour réaliser leur étude du fonds de prévoyance et établir leur carnet d'entretien à partir des dates fixées par règlement, suivi d'une période additionnelle pour accumuler progressivement les sommes requises au fonds. La Loi 16 modifie également la répartition des charges, encadre l'assurance de la copropriété et précise les responsabilités des administrateurs. Pour les délais précis applicables à un immeuble en particulier (selon sa taille, son âge et la date de sa déclaration de copropriété), il faut consulter le règlement d'application et un conseiller juridique.

Quels conflits surviennent fréquemment en copropriété ?

• Désaccord sur travaux majeurs et appels de fonds
• Application des règlements de l'immeuble (animaux, location court terme)
• Troubles de voisinage entre copropriétaires
• Conflits avec gestionnaire d'immeuble
• Désaccords sur procès-verbaux assemblée
• Refus de paiement charges communes
• Contestation décisions du conseil d'administration

Pourquoi privilégier la médiation aux poursuites en copropriété ?

La copropriété est une vie communautaire imposée : les parties au conflit continueront, dans la grande majorité des cas, de partager le même immeuble pendant plusieurs années. La médiation civile préserve la possibilité de cette cohabitation, alors qu'un jugement laisse souvent un perdant et un gagnant qui devront se croiser dans l'ascenseur le lendemain. La confidentialité de la médiation, combinée à l'absence de jugement public, protège également la valeur marchande des fractions et la réputation de l'immeuble auprès des acheteurs potentiels.

Sur le plan financier, les frais de médiation sont généralement partagés entre le syndicat et le ou les copropriétaires concernés. La médiation autorise des solutions sur mesure que le tribunal n'a pas le pouvoir d'imposer : échelonnement de paiement de charges en souffrance, ajustement raisonnable d'une règle de l'immeuble, formation pour le conseil d'administration, médiation suivie d'une facilitation de gouvernance. Sur le plan des délais, la médiation se déroule en quelques semaines, alors qu'un dossier devant la Cour du Québec ou la Cour supérieure peut prendre plus d'une année avant jugement, sans compter les éventuels appels.

Comment se déroule une médiation en copropriété ?

Du côté du syndicat, le conseil d'administration adopte une résolution autorisant un de ses membres (souvent le président) à mandater un avocat-médiateur et à signer la convention de médiation, dans les limites du règlement de l'immeuble et du Code civil du Québec (art. 1039 et suivants). Le gestionnaire de l'immeuble peut être présent à titre informationnel pour fournir des données financières ou techniques. Du côté du copropriétaire, sa présence personnelle est généralement requise, accompagné au besoin d'un avocat conseil.

Le médiateur structure les échanges en plénière et, lorsque utile, en caucus séparés. Lorsque l'entente porte sur l'application d'un règlement de l'immeuble à l'ensemble des copropriétaires (par exemple un nouveau régime pour la location à court terme), le syndicat doit s'assurer que sa portée demeure conforme aux pouvoirs du conseil d'administration et, au besoin, soumettre la modification de règlement au vote de l'assemblée générale. L'entente est rédigée par écrit, signée et conservée au registre du syndicat. Lorsque le risque d'inexécution est élevé, l'homologation judiciaire de l'entente peut être demandée pour lui conférer la force d'un jugement.

Quels sont les coûts d'une médiation en copropriété ?

Pour un dossier standard de copropriété (litige sur charges communes, application d'un règlement, conflit d'occupation), le coût total partagé d'une médiation civile se situe généralement entre 1 500 $ et 3 500 $, en 2 à 4 séances de 2 à 3 heures. Les honoraires sont habituellement répartis également entre le syndicat et le copropriétaire. Le syndicat peut prévoir une provision dans son budget de fonctionnement et imputer sa quote-part au poste « frais juridiques » sans nécessairement passer par une cotisation spéciale. À titre comparatif, une poursuite contestée en Cour du Québec ou en Cour supérieure mobilise typiquement plusieurs milliers de dollars d'honoraires d'avocats par partie, sans inclure les expertises techniques (ingénieur en bâtiment, comptable, évaluateur agréé) souvent nécessaires.

FAQ — Médiation copropriété Québec

Les questions les plus fréquentes des syndicats et copropriétaires québécois sont traitées dans le pied d'article ci-dessous : force exécutoire de l'entente entre copropriétaires, application des nouvelles obligations de la Loi 16, gestion d'un refus de paiement de charges communes, rôle du gestionnaire d'immeuble, intervention du syndicat versus médiation directe entre voisins copropriétaires.